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第46章 刺激

七月份的名苑小区进入销售正轨,胡亚每天定时定量发给张扬房地产经典文案和优秀物料设计稿,提升他文字的表现力,还有设计审美力。带徒弟也需要有计划有步骤,而且要有针对性。

张扬是典型的理科生,不过有男生少有的浪漫情怀,这点是符合策划师工作要求的。而且张扬的悟性很高,胡亚帮带这个徒弟还是比较省心的。张扬喜欢看电影,胡亚专门收集了影视海报压缩包,让他评判一下海报文案;还专门让他收集各大网站上的优秀设计稿;每两天写一篇活动方案,每周写一次月度营销活动计划或者总结,每月模仿一篇楼盘提报。

在地产圈,营销人确实存在“相互借鉴”的嫌疑,但是对于胡亚来讲,初级水平靠模仿,中级水平靠创新,高级水平靠思维与经验,顶级水平靠持续且强大的学习力。而张扬,处在初级水平的第一阶段!胡亚自己,最多算是刚刚靠近中级水平!无论何时,很少有人自我标榜是大咖!抱有职场小学生心态,一个人才能不断发展自己的不足!

最近策划部招了几位工程专业的大学毕业生,胡亚听师傅杜梦说她新增了一个桥梁工程专业的女徒弟,带工科生让杜梦实在有点头疼。胡亚不禁想,策划部的门槛变低了吗?不过,兴华集团在W市于七月份组建了电商公司,主要业务不同于天华代理公司的楼盘销售代理,而是去做渠道运营。

兴华集团与爱屋网商合作,成立的新公司名叫千度网络信息技术有限公司,是集团对“互联网+地产”的尝试,业务合作目标是通过互联网给开发商增加楼盘访客数量。胡亚看了看新公司的简介,说是为开发商单纯导入客户,但是领导层的意图绝非如此,而是想通过增加客户,让开发商同时注意到天华代理公司的销售力,实现楼盘销售代理。新公司的总经理是赵君,就是天华代理公司的策划部总监赵君!

天华代理公司于四月份开始,在整个W市全面启动“合伙人”模式,珍珠湾和翡翠城的访客数量激增。策划部经理赵君发现其中规律,总结经验教训后,形成了天华代理公司的新业务链。不过正好赶上兴华集团打算成立电商公司,也就是现在特别时兴的O2O公司,然后这个新公司的总经理职位,在集团执行董事翁静的力荐之下,给了赵君!对了,千度公司的法定代表人正是翁静翁总!看来赵总在五月份实现经理职位晋升后,又迎来了总监职位的晋升,成为总经理了!胡亚可以确定,郭总的野心绝不止为开发商的楼盘带客户那么简单,他肯定会把公司向分销公司方向打造!

之所以有这样的判断,因为胡亚最近和江儒星联系比较多。因为C市的老妈开中介门店刚刚上手,一些东西需要胡亚搞清楚之后,再传授给老妈!江儒星提到过这个O2O模式――线上到线下,也就是把客户从网络上引导到现实中。

虽然电商公司说的是,去掉一切中间商、中间费用,直接让商家(楼盘)和买家(客户)面对面。但是找到客户、引导客户的费用从哪里来?还不是从客户身上来,羊毛处在羊身上!虽然有说法是“羊毛出在猪身上最后让牛买单”,但是客户不是傻子,没买到房不会拿钱!开发商也不是傻子,客户没买房也不会拿钱支持电商公司!胡亚感觉江儒星简直非人类,总是一针见血!说到底,兴华集团刚成立的这个千度公司,在前期肯定是自己砸钱,“割肉”去撬动中介、合伙人、网站等渠道!

胡亚万万没想到,千度公司的总经理赵君来了,他要去L市谈一个商业项目。其实,从W市的总部去L市很近,没有必要专门来一趟B市。会不会是找杨芳经理谈事情,或者是找自己谈事情呢?胡亚想了想,但是觉得自己这个小虾米,好像没什么值得新任总经理跑一趟的价值!

胡亚正好没事,就申请和赵总一起去见见商业地产开发商。就是这次的商业地产之行,让胡亚受了刺激!职场路漫漫,千万不能翘尾巴!胡亚刚刚独立操盘露出的自视甚高的苗头,在赵总面前被碾压熄灭!

提出邀约的L市开发商,是在建设一个综合商业体。但是,打出来的名号是“省北奥特莱斯”。胡亚和赵总,以及一个新入职的策划师,围着开发商的营销中心转了一圈,看了看展示厅内罗列出来的与开发商项目合作的商家!此时的胡亚还没有商业地产的基础认知,只是对比了一下W市的奥特莱斯特色小镇,怎么看怎么觉得这个项目不是奥特莱斯!

胡亚心里忍不住吐槽,商业地产的开发商都是傲气凌人的吗?见赵总的是一个三十岁左右的人,胡亚一行人足足等了半个多小时,对方才姗姗来迟。胡亚在心里给他打了个及格分,还能及格是因为人家确实帅!不过与年纪相仿的赵总比起来,小伙确实太嫩了!不是胡亚觉得赵总长的着急,而是赵总内敛深沉,对面的小伙子气势张扬。

小伙一张口就说:“我从事房地产行业十年,独立操作过两个商业项目。今天就是想听一听你们的操盘思路,然后做一下对比。胡亚心里刚才打的六分顿时变成了四分――急于树立权威的人才会谈过去,这是不自信的表现。谈到有多家竞争者,制造合作紧迫感,还有点谈判意识。

赵总等对方话音落地,然后才慢悠悠提出自己的观点:“贵公司是解决招商问题,咱们不谈别的,只谈商业的客户。不管是商业的买家,还是后期的租户,最关心的问题就是钱的问题。买家需要的是稳定的收益,租户需要的是经营不善能否及时撤出。这就需要解决销售策略问题,和店铺流转问题。”听到这,胡亚觉得赵总简直是教科书式的解读!能把商业地产的问题讲得很透彻!对面一开始靠着椅子背貌似认真的开发商经理人,慢慢坐直了,显然对赵总的话很感兴趣。

商业地产的客户最大的疑虑就是“钱”。买家买到商铺,考虑怎么回本,这个是老问题。但是租客考虑怎么经营不赔钱,尤其是不赚钱怎么撤出商铺,这个绝对是最新型的问题。考虑到名苑小区的大面积住宅底商,也面临着销售难,寻找租户难的问题。胡亚支起耳朵,打算听一下赵总的高见,学习一下。

赵总给出的建议是商业综合体,开发商先自持60%,销售40%,等到经营状况好转,逐步将自持比例降低为40%。对于对外销售的商铺,以中小型面积为主,后期再放出大面积的商铺,采取返租形式,返租三年,让买商铺的客户无顾虑。对于租客,采用窄进宽出的模式,对经营业态进行审核,分阶段引进不同类型的租客。至于后期运行,开发商最好是请专业的商业运营团队。听到最后一条。对面的小伙有点沉不住气:“我们有专业运营经验!”赵总笑了笑没说话!

临走的时候,赵总貌似无心地说了一句话:“LV从来不与奥特莱斯合作!”走在最后的胡亚,见那个开发商经理的脸红得分明……唉,果然行家一出手,就知有没有!胡亚之前觉得赵总和策划部前任经理杜雁山稍微有点点差距,但是现在看来,所有的营销人才,一出手就能看出来是大神。半路上,新入职的小策划悄悄问胡亚,像赵总写一份专业的提报,费用是多少。胡亚当然不知道,她只知道,去年写T市F区的提报,自己用几天几夜的脑细胞换来了250块钱。赵总听到了她俩的悄悄话,神秘兮兮地说:“我的出场费用,很高!”胡亚心里叹了一口气,不同级别的营销人,出场费用肯定不一样……

回到项目上,胡亚开始着手两件事!其一,撰写一份渠道开拓常见问题解析课件。其二,学习赵总打包发过来商业地产学习资料。课件是赵总提出来的,因为千度公司有联动专员,专门负责走访市场上的中介门店,他们没有经验,而胡亚在2013年就有了丰富的经验积累!再加上胡亚和T市正在搞渠道整合的木槿关系很好,赵总就想到了让胡亚写一份课件。至于商业地产学习资料,是胡亚向赵总要过来的。赵总是2013年下半年开始学习商业地产,所以头头是道!胡亚觉得营销人应该学习永不止步……

七月底,公司召开第二季度经理会,也是年中述职会。在会议上,胡亚因为名苑小区开盘实现开发商的签约目标,得到了一个大红包。而且,千度公司的全体工作人员,召开了誓师大会。因为胡亚分享的课件,她暂时被赵总借调到了千度公司。尽管名苑小区的杨芳经理一百个不乐意,但是大局为重,胡亚就被借走了一个月!

就在C市,胡亚又有了新的见闻!多年以后回想起来,那份新公司成立之初的创业热情,仍能够在她的胸膛燃起火焰……

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